Jak by pan zdefiniował rynek mieszkaniowy w Polsce?

Rynek mieszkaniowy jest dla społeczeństwa rynkiem najbardziej oczywistym i potrzebnym, a mieszkanie jest dla nas podstawowym dobrem. Jeżeli popatrzymy na funkcjonujące obecnie w polityce i mediach społecznościowych ważne hasła takie jak „mieszkaniem prawem” czy „mieszkanie towarem”, to widzimy, jak różne są spojrzenia na rynek mieszkaniowy. Czy powinniśmy traktować mieszkanie jako towar? To nie do końca jest właściwe, bo to specyficzny rynek. Wielu wybitnych naukowców z całej Polski opisywało, że jest to rynek, którego dotyczą nietypowe zachowania, gdyż opiera się na ludzkich emocjach. Z mieszkaniem wiążemy się często na wiele lat, nawet kilkadziesiąt. Przywiązujemy się do niego, do okolic, do osiedla, do miejsca zamieszkania rodziców. Poza funkcją klasyczną, czyli zapewnieniem dachu nad głową, mieszkania pełnią szereg funkcji w społeczeństwie, np. powodują hierarchizację społeczeństwa z tytułu posiadania. Dochodzi do zjawiska, w którym pojawiają się enklawy.

Czym jest to zjawisko?

Możemy je opisać trybalizacją i gentryfikacją. Teoria trybalizacji to fragmentaryzacja przestrzeni, czyli tworzenie niewielkich wysepek i grup społecznych, które zaczynają się inaczej zachowywać, mają inne cele, inne zasoby finansowe, inne potrzeby, a w efekcie tworzy nam się nowy sposób funkcjonowania miast. W krajach Europy Zachodniej to zjawisko normalne, w Polsce są to przede wszystkim enklawy finansowe. Drugie pojęcie, czyli gentryfikacja, opisuje enklawy zubożonych terenów, na które przychodzą m.in. deweloperzy. Przemieniają obszary lub obiekty, które tracą na wartości ze względu na np. starą tkankę materii budowlanej. Do odrestaurowanych albo odbudowanych obiektów wprowadzają się ludzie bardziej majętni. Przykładem gentryfikacji w Olsztynie jest np. rewitalizacja i nowe wykorzystanie koszar powojskowych. Wydaje mi się, że teraz w każdym społeczeństwie pojawiły się grupy osób bardzo bogatych, średnio bogatych, biedniejszych i bardzo biednych. Zaczyna się tworzyć podział plemienny, widać to np. w okolicach Olsztyna na osiedlach domków jednorodzinnych: ludzie zajmujący takie same stanowiska, mający takie same poglądy, podobny poziom finansowy.

Jak kształtuje się przestrzeń mieszkaniowa w Olsztynie?

W Katedrze Analiz Przestrzennych i Rynku Nieruchomości staramy się zwracać uwagę na przestrzenny wymiar rynku nieruchomości. W Olsztynie mamy dużą przestrzeń lasu miejskiego i terenów jeziornych oraz wydzieloną dzielnicę typowo przemysłową. Mamy układ przestrzenny elementów środowiskowych i organizacyjnych, a konsekwencją tego jest układ przestrzenny elementów drogowych. Taki nieregularny układ miasta generuje więc heterogeniczność przestrzenną mieszkań. Nie da się w Olsztynie zastosować klasycznej teorii idealnych kręgów, mówiącej, że im dalej od centrum, tym jest taniej. We współczesnym układzie przestrzennym nie ma układu idealnego koła – to są punkty, wyspy, zależności. Stosujemy nie tylko klasyczne modele regresyjne, ale również regresje z uwzględnieniem aspektów geograficznych. Można też analizować tzw. hotspoty, które pokazują nam skupiska cen niskich i wysokich. W Katedrze mówimy również o korzystaniu z danych typu open-source m.in. o tzw. punktach zainteresowania (POI), które związane są z miejskimi udogodnieniami, np. kawiarnie, szkoły, przedszkola. Znaczenie ma również sytuacja gospodarcza – ważne dla Olsztyna było dołączenie do sieci dróg krajowych, dzięki wybudowaniu drogi szybkiego ruchu do S7. To wpływa na dostępność miasta. Na rynku pierwotnym nastąpił proces zmniejszania intensywności budowy mieszkań „za Bartągiem” i szukania działek w centrum miasta, bo mieszkańcy widzą, że ta odległość do centrum przekroczyła masę krytyczną, jeśli chodzi o czas dojazdu. Developerzy zaczęli szukać miejsca w centrum – takie mieszkania będą drogie i kupią je ludzie majętni.

Czym jeszcze zajmuje się pana zespół naukowy?

Staramy się szukać ciekawych rozwiązań. Mamy w jednostce osoby, które zajmują się szacowaniem nieruchomości i masową wyceną, tzw. automatycznymi modelami wyceny. Badamy również zjawiska suburbanizacji, zrównoważonego rozwoju miast czy migracji społeczeństw. Interesujemy się behawioralnymi decyzjami ludzi, np. jak reaguje człowiek i jego ciało na dany obiekt mieszkaniowy. Zajmujemy się modelowaniem cen mieszkań w 3D, wizualizacją przestrzenną w narzędziach GIS oraz analityką danych w pakietach R i Python. Istotą pracy na uczelni jest to, aby odkrywać ciekawe rzeczy.

Ma pan dane dotyczące tego, jak obecnie funkcjonuje rynek mieszkaniowy w Polsce?

Istnieją metody i narzędzia, które pozwalają wyprzedzić historyczne dane wskaźników makroekonomicznych. Żeby zorientować się w aktualnych nastrojach społecznych, możemy np. wejść na media społecznościowe. Sam zacząłem obserwować ruch w sieci internetowej i to, co użytkownicy piszą i udostępniają o rynku mieszkaniowym. Wcześniej chodziłem na targi nieruchomości w Hali Urania. Każdego roku więcej patrzyłem, jak ludzie się zachowują, niż słuchałem, co jest oficjalnie komunikowane. Zastanawiałem się, czy nie można zbadać reakcji społecznych, zanim ich efekty przetransformują się w ceny mieszkań. W 2022 opublikowałem artykuł: „Czy Google Trends pozwalają zbadać społeczne zainteresowanie i są predyktorem cen nieruchomości?”. Bazował on na pakiecie „gtrends” z programu R, gdzie badano dynamikę zapytań w Google w Polsce na słowo „mieszkanie”. Takie dane mogą być prognostykiem mierzenia popytu. Ubożejemy jako społeczeństwo. Coraz więcej ludzi nie stać na mieszkanie. Popyt mieszkaniowy w całej Polsce gwałtownie spada. Pojawiły się zjawiska, która w 2015 nie występowały – ryzyko geopolityczne, ryzyko wojny, ryzyko stóp procentowych, ryzyko dostępności mieszkaniowej. Od marca 2022 w Internecie zaczynają pojawiać się filmiki: co będzie z cenami? Większość przeciętnych Polaków nie ma zdolności kredytowej. A z drugiej strony inflacja skłoniła majętniejszą część społeczeństwa do inwestowania pieniędzy w zakup mieszkania za gotówkę.

Co pana zdaniem zmieni rządowy program „Bezpieczny kredyt 2%”, z dopłatą od państwa przez 10 lat?

Doświadczenie z innymi prognozami podpowiada mi, że ceny będą rosły nadal, choć uważam, że korekta rynku powinna mieć miejsce. Owszem, są to tylko prognozy. Nie wszystko jesteśmy w stanie przewidzieć. Przeprowadziłem przykładowo prognozę na 2022 rok i 2023 rok, ale nie przewidziałem istotnej zmiany sytuacji geopolitycznej, energetycznej i gospodarczej, a w kolejnym roku znacznego impulsu, czyli koncepcji „kredytu 2 proc.”. Po medialnych przekazach jeszcze przed wdrożeniem programu wsparcia dla kupujących pierwsze mieszkanie, już można było obserwować wzrosty cen. Widzieliśmy to zjawisko wcześniej przy programach „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla młodych”. To impuls popytowy i powodują go np. hasła już obecne w mediach społecznościowych: kupujcie, bo będzie drożej. To napędza wzrost cen. Obecne funkcjonowanie tego programu potwierdza wcześniejsze założenia.

Rozmawiała: Anna Wysocka

Dr hab. inż. Mirosław Bełej, prof. UWM jest kierownikiem Katedry Analiz Przestrzennych i Rynku Nieruchomości na Wydziale Geoinżynierii UWM. Jest też członkiem Zarządu Głównego Towarzystwa Naukowego Nieruchomości oraz redaktorem prowadzącym czasopisma „Real Estate Management and Valuation”. Pełni funkcję wiceprezesa Towarzystwa Naukowego Nieruchomości.