Są państwo autorami artykułu pt. „Wynajem krótkoterminowy nieruchomości mieszkaniowych w wybranych miastach świata – modelowanie i implementacja wybranych wskaźników oceny rentowności”. Proszę wyjaśnić, czego dokładnie dotyczyło badanie, którego owocem jest ta publikacja.   

Karol Wojtowicz (K.W.): Celem badania była ocena opłacalności wynajmu krótkoterminowego nieruchomości mieszkaniowych w wybranych miastach na świecie. Obecnie jest to bardzo popularna forma korzystania z nieruchomości w ruchu turystycznym. W związku z tym, że w pewnych lokalizacjach turystycznych taki sposób wynajmowania noclegów stał się dominujący, wzięliśmy pod uwagę wzrost cen nieruchomości.  

Małgorzata Grzywińska-Rąpca (M.G.-R.): Interesowało nas podejście ilościowe – można powiedzieć, że spojrzeliśmy na to zagadnienie bardziej z perspektywy ekonomicznej niż społecznej. Okazuje się, że czasami, pomimo dość oczywistych zależności, możemy niewłaściwie ocenić rozwój danego rynku. Wyniki badania są dla nas dość zaskakujące, ponieważ okazuje się, że w tym przypadku wysokie ceny nie zawsze powodują obniżenie popytu.  

Przedmiotem badania były oferty platform Booking.com i Airbnb. Dlaczego wybrali państwo właśnie te?    

M.G.-R.: Te platformy są obecnie najbardziej rozpowszechnione w Polsce i udostępniają oferty noclegów na wynajem krótkoterminowy. Stosunkowo łatwo było nam również pobierać z nich dane, ponieważ mamy do nich dostęp niemalże w czasie rzeczywistym. Poza tym zależało nam na tym, aby w naszym badaniu znalazły się nie tylko miasta europejskie, a na tych portalach można znaleźć oferty właściwie z całego świata.  

K.W.: Mamy miasta europejskie, takie jak Barcelona czy Lizbona, ale także takie jak Kapsztad czy Bangkok. Chcieliśmy sprawdzić, jakie są między nimi podobieństwa i różnice z punktu widzenia potencjalnej rentowności. Oczywiste jest to, że duży ruch turystyczny sprawia, że pojawia się większy popyt na te nieruchomości, zatem rosną ceny zarówno samego najmu, jak i nieruchomości. Wobec tego powstaje pytanie: jaka jest dynamika obu tych zmiennych? Może się bowiem okazać, że w tych najbardziej popularnych turystycznie miastach, ceny nieruchomości są bardzo wysokie, w związku z czym ich rentowność nie będzie aż tak duża, w przeciwieństwie do chociażby mniej popularnych destynacji.  

Możemy powiedzieć o przypadkach konkretnych miast?  

M.G.-R.: Oczywiście, ale najpierw kilka słów o metodzie, którą zastosowaliśmy. Jest to metoda grupowania niehierarchicznego, używana w analizie danych, pozwalająca na znalezienie ukrytych wzorców i uporządkowanie wielowymiarowych zasobów informacyjnych. W uproszczeniu to sposób na grupowanie podobnych do siebie obiektów. Dzięki niej pogrupowaliśmy miasta, przyjmując określone zmienne dla poszczególnych z nich (takie jak cena, rentowność, dostępność tych lokali do wynajmu itp.) Zaskakujące jest m.in. to, że w jednej grupie znalazły się np. Ateny, Bangkok i Kapsztad. Akurat to skupienie charakteryzuje się bardzo dużą liczbą dostępnych lokalizacji do wynajmu krótkoterminowego, ale jednocześnie za wysoką cenę. Te miasta, choć leżą w różnych częściach świata i różnią się kulturowo, zostały sklasyfikowane w jednym skupieniu, ponieważ mają podobny profil rynkowy (np. dużą dostępność lokali do wynajmu krótkoterminowego, ale jednocześnie wysokie ceny). Takie podobieństwo nie jest oczywiste na pierwszy rzut oka, dlatego metody eksploracyjne są pomocne w jego odkrywaniu. 

Porozmawiajmy teraz chwilę o społecznych skutkach tego zjawiska. Mateusz Mazzini w książce pt. „Włochy prawdziwe” określa krótkoterminowy wynajem nieruchomości jako „jeden z najzłośliwszych nowotworów późnego kapitalizmu”. W lipcu 2024 r. w Barcelonie odbyły się potężne protesty przeciwko najmowi krótkoterminowemu, podnosi się również problem tworzącej się tzw. szarej strefy. Jak państwo zapatrują się na szersze skutki tego zjawiska?  

M.G.-R.: Ludzie protestują m.in. przeciwko temu, że z powodu coraz bardziej popularnego wynajmu krótkoterminowego rosną ceny nieruchomości – zarówno, jeśli chce się je wynajmować, jak i kupować. To powoduje, że centra niektórych miast, jak chociażby Barcelona, stają się niedostępne dla mieszkańców czy np. studentów przyjeżdżających na studia. Niektórzy muszą też opuścić wynajmowane dotychczas lokale, ponieważ nie stać ich już na wynajem. Oczywiście, podnosi się również inne problemy, jak np. ten, że takie miejsca tracą przez to swoją różnorodność, następuje zanik lokalnej kultury itp. To zjawisko jest złożone i – jak wszystko – ma swoje plusy i minusy. A jeśli chodzi jeszcze o Barcelonę, to ciekawe jest to, że stolica Katalonii charakteryzuje się najwyższym współczynnikiem relacji pomiędzy nakładami przeznaczonymi na zakup jednego metra kwadratowego w stosunku do wysokości zarobków. Oznacza to, że przeciętny barcelończyk musi przeznaczyć ogromną część swojego dochodu, by pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania, ponieważ nieruchomości są dramatycznie drogie w stosunku do lokalnych pensji. Im wyższy jest ten wskaźnik, tym trudniejszy dostęp do mieszkań dla zwykłych obywateli. Paradoksalnie Barcelona postrzegana jako miasto, które kiedyś przyciągało swoim otwartym, różnorodnym charakterem, dziś staje się symbolem tego, jak turystyka może wypierać codzienne życie. 

K.W.: Warto zastanowić się też nad przyczynami wzrostu popularności wynajmu krótkoterminowego. Na pewno przyczynił się do tego rozwój turystyki, w tym tzw. tanie loty, które napędzają modę np. na tzw. city breaki. Nie bez znaczenia są również nowe technologie, a co za tym idzie, możliwość zarezerwowania takiego noclegu dosłownie w jedną chwilę. M.in. to powoduje, że po pandemii ruch turystyczny nabrał rozpędu, a to oczywiście musi mieć swoje ekonomiczne i społeczne konsekwencje. Jedną z negatywnych konsekwencji najmu krótkoterminowego jest rozwój szarej strefy, która oznacza prowadzenie działalności poza oficjalnymi rejestrami oraz bez zgłaszania dochodów fiskusowi. Niekontrolowany rynek to nie tylko brak wpływów budżetowych, ale również nieuczciwa konkurencja, a także potencjalne problemy z niską jakością usług oraz bezpieczeństwem. Należy jednak zauważyć, że w wielu krajach, w tym w Polsce, podejmowane są prace mające na celu prawne uregulowanie najmu krótkoterminowego.    

Wyjaśnijmy pojęcie ekonomii współdzielenia, które łączy się ze zjawiskiem wynajmu krótkoterminowego.   

M.G.-R: To pojęcie, które istnieje mniej więcej od dwudziestu lat i oznacza dzielenie się, użyczanie swoich zasobów. Może to być rower, samochód czy mieszkanie – w okresie, w którym z czegoś nie korzystamy, użyczamy to odpłatnie innym użytkownikom. 

K.W.: Można powiedzieć, że pojęcie ekonomii współdzielenia dało początek wynajmowi krótkoterminowemu nieruchomości. Wystarczy, że przypomnimy sobie genezę portalu Airbnb, który powstał w 2007 r., gdy dwóch współlokatorów z San Francisco postanowiło przyjąć do siebie gości konferencji, którzy nie mogli znaleźć noclegu. Napompowali po prostu materace i zaproponowali im śniadanie. Z czasem zrezygnowali z tego i skoncentrowali się na wynajmie całych mieszkań i pokoi. Dziś portal Airbnb ma ponad 5 milionów zarejestrowanych gospodarzy w niemal wszystkich krajach na świecie.     

Czy będą państwo kontynuowali te badania?  

M.G.-R: Tak, będziemy je kontynuować i zamierzamy porównać, jaka jest rentowność przy wynajmie krótko- i długoterminowym. Wiemy już, w jakich miastach występuje taka różnica, a teraz poszukamy przyczyn i sformułujemy czynniki, które mają na to wpływ. Będzie to rozszerzenie tego, co zrobiliśmy do tej pory.  

Rozmawiała Marta Wiśniewska 

Dr hab. inż. Małgorzata Grzywińska‑Rąpca, prof. UWM specjalizuje się w analizie rynku oraz wykorzystaniu zaawansowanych metod eksploracji danych w badaniach nad zachowaniami konsumentów. Prowadzi także badania w obszarze rynku nieruchomości mieszkaniowych – zarówno w zakresie prognozowania cen, jak i oceny perspektyw jego rozwoju.  

Dr Karol Wojtowicz w swoich zainteresowaniach naukowych koncentruje się na zagadnieniach dotyczących szeroko rozumianych rynków finansowych, inwestycji finansowych, papierów wartościowych i instrumentów finansowych, alternatywnych aktywów inwestycyjnych, a także zarządzania portfelem inwestycyjnym, ryzykiem finansowym oraz finansach behawioralnych.