W obszarze pana naukowych zainteresowań znajduje się m.in. polityka społeczna w zakresie mieszkalnictwa oraz sytuacja mieszkaniowa wybranych grup społecznych. Dlaczego postanowił pan poświęcić się właśnie takim zagadnieniom?

Od początku mojej pracy naukowej interesowała mnie tzw. ludzka strona ekonomii, czyli nie tylko same liczby, ale także to, jak w tym wszystkim odnajduje się człowiek. Wiadomo, że każdy badacz musi znaleźć sobie niszę, w obrębie której będzie prowadził badania i pomyślałem, że skoncentruję się na rynku mieszkaniowym. Napisałem pracę doktorską na temat sytuacji mieszkaniowej w Polsce jako wyznacznika dysproporcji poziomu życia i kontynuuję ten temat do teraz. Biorąc pod uwagę obiektywne wskaźniki, takie jak liczba mieszkań na tysiąc ludności lub przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania, sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest niekorzystna. Ale mnie najbardziej ciekawi to, co na ten temat sądzą mieszkańcy i nie mam tutaj na myśli oceny polityki mieszkaniowej poszczególnych rządów. 

Zanim przejdziemy do prowadzonych przez pana badań, proszę wyjaśnić, dlaczego sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest niekorzystna?

Podstawowy obecnie problem polega na tym, że mieszkań w Polsce buduje się dużo, ale stać na nie niewiele osób. Interesują mnie zwłaszcza losy młodych ludzi, którzy zaczynają się usamodzielniać i są na początku zawodowej ścieżki. Jeśli porównamy wskaźniki obiektywne, to Polska ma jedną z najgorszych sytuacji spośród krajów Unii Europejskiej – zbliżoną do takich krajów jak Bułgaria czy Rumunia. Polskie mieszkania są względnie małe i przeludnione, co oznacza, że część osób mieszka na granicy europejskich standardów. Lepsza sytuacja jest w Europie Zachodniej, gdzie ludzie mają więcej mieszkań do wyboru i są one większe. Paradoksalne jest z kolei to, że w Polsce i innych krajach z tzw. byłego bloku wschodniego wskaźnik mieszkań posiadanych na własność jest najwyższy (w Polsce to powyżej 87 proc.). Z kolei na szeroko pojętym Zachodzie więcej osób wynajmuje mieszkania.

A więc obiektywne wskaźniki oceniają Polskę w negatywny sposób, a pana interesuje to, jak postrzegają to ludzie.

Dokładnie tak. Jakiś czas temu otrzymałem grant finansowany z Narodowego Centrum Nauki (NCN) i przebadałem województwa na tzw. ścianie wschodniej. Na początku zastanawiałem się, w jaki sposób dokonać wyboru grupy badawczej i ostatecznie bazując na innych publikacjach z tego zakresu, zrealizowałem badanie w porozumieniu z urzędami stanu cywilnego. Zdaję sobie sprawę z tego, że liczba małżeństw spada, ale mimo wszystko było to w pewien sposób miarodajne, bo zazwyczaj jest tak, że osoby biorące ślub dopiero co się usamodzielniły lub za chwilę to zrobią. Pytałem ich, co robiły przed ślubem, jakie mają plany dotyczące mieszkania po ślubie, a na koniec, w ramach podsumowania, pytałem, jak oceniają swoją sytuację mieszkaniową. Zadziwiające jest to, że niejako w kontrze do tych obiektywnych wskaźników, młodzi ludzie oceniają swoją sytuację mieszkaniową pozytywnie. Próbuję zgłębiać to, jaka jest przyczyna takiej opinii – dlaczego udzielają takiej, a nie innej odpowiedzi. Staram się systematycznie powtarzać te badania.

I dlaczego?

Młodzi ludzie wykazują się postawą mało roszczeniową. Wiedzą, że nie otrzymają zbyt wiele pomocy od państwa i – chcąc nie chcąc – godzą się z taką sytuacją. A zatem ci, którzy są na początku swojej drogi życiowej i muszą sobie poradzić sami, są zadowoleni z warunków, jakie mają. To jest swego rodzaju mierzenie siły na zamiary – mam tyle, ile w danym momencie jestem w stanie sobie zapewnić. Oczywiście, podczas prowadzonych przeze mnie badań zdarzały się wyjątki. Na przykład pewni nowożeńcy z województwa podkarpackiego, którzy mieszkali z rodzicami i nigdzie nie pracowali, byli bardzo zadowoleni ze swojej sytuacji. Zaś w Białymstoku była para, która wzięła ślub, oboje pracowali i zarabiali powyżej średniej krajowej, ale mimo to byli bardzo niezadowoleni ze swojej sytuacji. Argumentowali to tym, że obciąża ich kredyt i narzekali, że mieszkanie, które mają, jest za małe. 

Jak ocenia pan politykę mieszkaniową w Polsce?

Jeśli prześledzimy politykę mieszkaniową w XXI w. to prawda jest taka, że wszelkie działania powodują tylko wzrost cen nieruchomości. Takie programy jak „Mieszkanie dla młodych”, „Rodzina na swoim” czy „Kredyt 2%” polegały na dopłatach do kredytów (część odsetek miało spłacać państwo). Zatem taka pomoc była skierowana wyłącznie do tych, którzy biorą kredyt. A co z tymi, którzy nie mogą wziąć kredytu? Szacuje się, że w Polsce od 40 do nawet 60 proc. obywateli nie może wziąć kredytu na mieszkanie, zatem to nie rozwiązuje problemu mieszkaniowego w Polsce i sprzyja deweloperom, bo tak długo jak będą przychodzić do nich klienci i płacić ustalone przez nich ceny, tak nie będą one malały. 

To, co pan mówi, wystawia de facto złą ocenę politykom i to reprezentującym każdą opcję polityczną, która rządziła w Polsce po 1989 roku.

Oczywiste jest to, że nie ma prostych rozwiązań i trzeba powiedzieć, że Europa Zachodnia znajduje się w lepszej sytuacji o tyle, że budowano tam mieszkania, które były później dostarczane społeczeństwu. Tzw. mieszkalnictwo społeczne jest tam dość dobrze rozwinięte, rotacja korzystających z niego jest na oczekiwanym poziomie, a w rezultacie mniej osób musi się martwić o lokum dla siebie. U nas jednym z tego typu pomysłów, które powstały po transformacji ustrojowej było powołanie Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS), na wzór modeli w Europie Zachodniej. Jednak musimy mieć świadomość, że u nas wydarzyło się to pół wieku później, w innych warunkach rynkowych i z kompletnie innymi doświadczeniami. Wprowadzanie programu mocno bazującego na pomyśle pochodzącym z czasów powojennych było trudne, chociaż sama idea budownictwa społecznego jest dobra i potrzebna.

Proszę wyjaśnić, na czym ona polega.

Jeśli kogoś nie stać na mieszkanie na kredyt albo na mieszkanie za gotówkę, ale jednocześnie nie kwalifikuje się do mieszkania komunalnego, to wówczas zgłasza się do TBS-u i otrzymuje mieszkanie, którego nie jest właścicielem, ale za które musi uiszczać czynsz. Idea takiego mieszkalnictwa polega na tym, że wraz z poprawą sytuacji finansowej i przykładowo powiększeniem rodziny następuje przeprowadzka i na miejsce takiego lokatora wchodzi ktoś inny, kto potrzebuje takiego rozwiązania. W ten sposób opisuje to literatura fachowa. W Polsce rzeczywistość jest jednak inna. Ludzie niechętnie te mieszkania opuszczają. Taka rotacja powinna następować, ale też zasób mieszkań powinien być większy. Obecnie w Olsztynie na mieszkanie z TBS-u trzeba oczekiwać kilka lat. Te zagadnienia także weryfikuję empirycznie. Wraz z jedną ze swoich dyplomantek prowadziłem badania mieszkańców zasobu Olsztyńskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego i odpowiedzi ludzi na zadawane pytanie również nierzadko były paradoksalne. Gdy pytaliśmy na przykład, co jest dla nich największym utrudnieniem, toodpowiadali, że czynsz – pomimo że jest on znacznie niższy od stawek rynkowych. Natomiast na pytanie, co jest największą zaletą takiego mieszkania, odpowiadali, że… czynsz. Najbardziej prawdopodobnym wyjaśnieniem tego paradoksu było postrzeganie zasobu społecznego jako zasobu komunalnego. A to przecież dwa zupełnie inne rozwiązania.

Wiem, że interesuje pana również sytuacja mieszkaniowa studentów.

Tak, interesuje mnie m.in., jak wielu studentów jest w stanie kupić mieszkanie, ilu je wynajmuje i czy robi to samodzielnie czy wraz z innymi osobami, a także jak popularne są akademiki. Na początku XXI w. było bardzo trudno dostać miejsce w domu studenckim, później z kolei studenci preferowali mieszkanie poza akademikami, a teraz z przyczyn obiektywnych, czyli wzrostu cen na rynku mieszkaniowym, ponownie wracają one do łask. Efekty prowadzonych obecnie przeze mnie badań, obejmujących studencką ocenę sytuacji mieszkaniowej w Olsztynie z perspektywy studenta z kraju, ale i z zagranicy zostaną w niedalekiej przyszłości upublicznione.

Ostatnio w przestrzeni medialnej bardzo głośno jest o drastycznie rosnących cenach za metr kwadratowy nieruchomości. Podaje się kolejne rekordy i porównuje do zarobków, pokazując, że zakup mieszkania dla przeciętnego obywatela jest rzeczą nieosiągalną. Co jest powodem takiej sytuacji?

Z pewnością przyczyniły się do tego takie wydarzenia jak pandemia czy wojna w Ukrainie. Nie bez znaczenia pozostaje oczywiście nieudana polityka mieszkaniowa, o której wcześniej rozmawialiśmy. Jednak u podstaw tych problemów leży fakt, że zaczęliśmy transformację ustrojową z bardzo niskim wskaźnikiem samodzielności, czyli było mało mieszkań. Popyt na mieszkania jest w zasadzie stały i wysoki, bo ludzie ciągle chcą się usamodzielniać. W literaturze mieszkaniowej istnieje pojęcie, które nazywa się dziedzictwem przeszłości. Oznacza to, że w nowy ustrójpolityczny weszliśmy z niedoborem mieszkań, co ustawiło nas w trudnym położeniu. Obecnie bogacimy się, zarobki rosną, a wraz z nimi nasze aspiracje. A jeśli problem nie jest rozwiązany u podstaw, a do tego dochodzą takie czynniki jak wojny czy pandemia, to wzrost cen jest nieunikniony.

Zechce się pan pokusić o jakąś prognozę na najbliższe lata, jeśli chodzi o to, co stanie się z cenami mieszkań?

To zawsze jest ryzykowne, bo można powiedzieć coś kontrowersyjnego i albo zostać wizjonerem, albo zostać odsądzonym od czci i wiary. Według mnie, ale podkreślam, że jest to moje zdanie, uważam, że ceny – szczególnie na rynku pierwotnym – nie będą spadać. Być może będą wolniej rosły lub będą utrzymywały się na stabilnym poziomie. Wzrost cen nieruchomości jest obserwowany właściwie w każdym europejskim kraju – bez względu na to, czy jest on państwem rozwiniętym czy rozwijającym się. Nie chcę kończyć naszej rozmowy pesymistycznie, ale muszę pozostać realistą.

Rozmawiała Marta Wiśniewska

Dr Marcin Janusz  jest doktorem nauk ekonomicznych. Zdobywca III nagrody Ministra Rodziny Pracy i Polityki Społecznej w XX konkursu organizowanego przez Instytut Pracy i Spraw Socjalnych w Warszawie, a także laureat konkursu na najlepsze prace o charakterze naukowo-badawczym i dydaktycznym organizowanego przez Komitet Nauk o Pracy i Polityce Społecznej Polskiej Akademii Nauk w 2019 roku. Kierownik i wykonawca projektów badawczych finansowanych przez Narodowe Centrum Nauki, organizacje rządowe i jednostki sektora publicznego, beneficjent programów Polsko-Norweskiej Współpracy Badawczej  oraz Funduszu Stypendialnego i Szkoleniowego FRSE.

Tekst ukazał się w styczniowo-lutowym wydaniu „Wiadomości Uniwersyteckich”, którego tematem przewodnim były innowacje. W lutym obchodziliśmy Dzień Nauki Polskiej, zatem był to doskonały pretekst, aby wspólnie z przedstawicielami naszego Uniwersytetu przypomnieć, jak ważne są nie tylko innowacyjne badania, ale i troska o sprzyjającą im kulturę organizacyjną. Przedstawiliśmy kilka projektów realizowanych na UWM, które wspierać będą walkę z wieloma wyzwaniami współczesności – m.in. z  krótkowzrocznością u dzieci, nowotworami czy bezpieczeństwem żywności.