Konferencje naukowe poświęcone uwarunkowaniom i perspektywom rynku mieszkaniowego już od ponad 10 lat wspólnie organizują Wydział Nauk Ekonomicznych UWM oraz Narodowy Bank Polski. Jest to doskonała okazja do integracji środowiska naukowego skupionego wokół tego zagadnienia, a także możliwość prezentacji dokonań naukowych z tego zakresu.

W imieniu dziekana Wydziału Nauk Ekonomicznych UWM dr. hab. Krzysztofa Krukowskiego, prof. UWM, gości powitał dr Marek Siemiński, prodziekan ds. studenckich WNE, który nazwał Narodowy Bank Polski przyjacielem wydziału i podziękował za kolejną wspólną inicjatywę.

– Rynek mieszkaniowy jest rynkiem dynamicznym. Cały czas się zmienia. Pamiętam, kiedy parę lat temu zastanawialiśmy się nad perspektywami rozwoju rynku mieszkaniowego. Dzisiaj znowu będziemy o tym dyskutować, chociaż jesteśmy już w zupełnie innej sytuacji – zaznaczył prodziekan i dodał, że nie dalej jak wczoraj miał okazję przeczytać artykuł, w którym po raz kolejny podkreślano, że są zmiany na rynku mieszkaniowym. – Zaczęto dostrzegać, że  nie w każdym mieście jest to inwestycja pewna, a nawet można na niej stracić. Zatem dobrze jest poszerzać wiedzę i zobaczyć, jak wygląda stan bieżący, jakie są perspektywy.

Dynamika rynku

W uroczystym otwarciu konferencji udział wzięli także prorektorzy Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego: prof. Jakub Sawicki, prorektor ds. nauki  i współpracy międzynarodowej oraz dr hab. Mariola Grzybowska-Brzezińska, prof. UWM, prorektor ds. polityki kadrowej i finansowej oraz była dziekan Wydziału Nauk Ekonomicznych.

– Nie tylko rynek zmienia się dynamicznie, ale i narzędzia do jego badania. Jesteśmy na etapie największej rewolucji, jeśli chodzi o badania rynku dzięki data science czy sztucznej inteligencji. Rynek mieszkaniowy jest o tyle specyficzny, że jest jednym z najbardziej społecznych. Od jego kondycji zależy zarówno wzrost gospodarczy, jak i bezpieczeństwo obywateli, którzy mają lub będą mieli perspektywy zamieszkania w swoim lokum – mówił prof. Jakub Sawicki, a prof. Mariola Grzybowska-Brzezińska dziękowała za dotychczasową współpracę pracownikom Narodowego Banku Polskiego, a w szczególności dr. Kamilowi Iwankiewiczowi, dyrektorowi Oddziału Okręgowego NBP w Olsztynie.

Kupić czy wynająć?

Zanim prelegenci wygłosili swoje wystąpienia głos zabrał dr Waldemar Kozłowski, adiunkt w Instytucie Nauk o Zarządzaniu i Jakości na Wydziale Nauk Ekonomicznych UWM, który zwrócił uwagę na dużą liczbę studentów, która wzięła udział w konferencji.

–  Państwo przyszliście tutaj dowiedzieć się, dlaczego mieszkania są takie drogie, prawda? – pytał retorycznie dr Waldemar Kozłowski. – Postaramy się odpowiedzieć na to pytanie i co należy zrobić, aby były tanie. Może nie kupować, może wynająć? To są poważne dylematy.

Naukowiec wskazał także inną ważną kwestię – można powiedzieć innowację w nieruchomościach – która czeka nas od stycznia 2026 roku, czyli ustawę schronową.

– Deweloperzy będą musieli do każdego budynku dobudować schron. Nasuwa się zatem kolejne pytanie, czy ceny nieruchomości z wybudowanym schronem wzrosną. Niedawno uczestniczyłem w konferencji w Lublinie, gdzie miałem okazję porozmawiać z przedstawicielami z Ukrainy. Okazuje się, że mimo konfliktu z Rosją, w Ukrainie jest duży bum na mieszkania. A najlepiej sprzedają się te położone na parterze i ze schronem – dodał dr Waldemar Kozłowski.

Kredyt 2% przedłużył wzrost cen

Pierwszym prelegentem był dr hab. inż. Mirosław Bełej, prof. UWM, kierownik Katedry Nieruchomości i Studiów Miejskich Instytutu Gospodarki Przestrzennej i Geografii na Wydziale Geoinżynierii UWM. Naukowiec mówił o procesie ewolucji rynku nieruchomości z uwzględnieniem najbardziej istotnych wydarzeń, takich jak szoki czy interwencje Skarbu Państwa i instytucji finansowych.

– Pokażę, jak te wydarzenia potrafią wpłynąć na funkcjonowanie cen polskiego rynku nieruchomości, jak reagują popyt, podaż, najem. Zwrócę szczególnie uwagę na kwestie dość oczywiste, czyli na COVID-19, agresję Rosji na Ukrainę i zmiany stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski. Powiem też o bezpiecznym kredycie 2%, który moim zdaniem, doprowadził jednak do zmiany rysującej się tendencji stagnacyjnej, bezpiecznej, a w niektórych przypadkach spadkowej, i przedłużył dotychczasowy, trwający od 2015 roku trend wzrostowy cen w ujęciu nominalnym – wyjaśnił prof. Mirosław Bełej.

Teoria szumu wyjaśni decyzje

Dr Justyna Brzezicka z Katedry Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego do Olsztyna przyjechała z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie. Jak wspomniała, było jej niezwykle miło wziąć udział w konferencji, ponieważ jest absolwentką UWM, przez wiele lat była też pracownikiem Wydziału Geoinżynierii UWM, a na Wydziale Nauk Ekonomicznych broniła swoją rozprawę doktorską. Tematem jej wystąpienia był „Rynek nieruchomości a ekonomia behawioralna – aktualne problemy”.

– Przez wiele lat zajmowałam się tematem ekonomii behawioralnej i wpływem różnych psychologicznych i behawioralnych czynników na decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości. Szczegółowo powiem o teorii szumu prof. Kahnemana, ponieważ bardzo znany nurt ekonomii behawioralnej mówi o tym, że występują błędy poznawcze, heurystyki, pewna tendencyjność, natomiast nie wyjaśnia, dlaczego występują różnice między osobami. Np. dwóch rzeczoznawców może z tego samego zbioru danych określić dwie różne wartości nieruchomości. Kupujący może w różnym czasie zaakceptować dwie inne ceny tej samej nieruchomości. Te różnice osobnicze wyjaśnia właśnie teoria szumu – podkreśliła dr Justyna Brzezicka i dodała, że skupi się również na ryzyku i znanych postawach wobec niego, o których mówi ekonomia behawioralna.

Podczas konferencji naukowej odbyła się także dyskusja panelowa „Rynek nieruchomości mieszkaniowych w perspektywie regionalnej – tendencje, podobieństwa i różnice”. Integralną częścią wydarzenia był również warsztat, na który organizatorzy zaprosili studentów z kierunku analiza i kreowanie trendów. Ich zadaniem było znalezienie rozwiązania problemu mieszkaniowego miast akademickich. O wynikach ich pracy poinformujemy wkrótce.

syla

fot. Janusz Pająk