Rynek nieruchomości w czasach niepewności

Konferencja dotycząca rynku nieruchomości organizowana jest cyklicznie ze względu na prowadzone na UWM badania i współpracę uczelni z otoczeniem społeczno-gospodarczym. Wśród poruszanych 7 maja wątków wybrzmiały m.in. depopulacja, mieszkania niezamieszkałe, sektor mieszkaniowy w Polsce, rentowność inwestycji mieszkaniowych czy olsztyński rynek najmu.

– Nasza konferencja jest dwutorowa, czyli z jednej strony zapraszamy ekspertów, praktyków, a z drugiej strony jesteśmy zainteresowani ostatnimi badaniami naukowymi. W pierwszej części mamy analizy rynku, zarówno nieruchomości komercyjnych, jak i mieszkaniowych. Opowiemy o tym, jak ten rynek się zmienia. Zaplanowaliśmy także panel ekspercki – mówił przed rozpoczęciem konferencji dr Marcin Janusz, z Wydziału Nauk Ekonomicznych, organizator. Dodał, że wśród wątków międzynarodowych, czyli np. wpływu sytuacji geopolitycznej na rynek nieruchomości, nie zabraknie także wątków lokalnych, związanych z Olsztynem i regionem. – Rynek w naszym mieście określany jest jako stabilny.

Konferencja zgromadziła około 100 osób. Organizator zwrócił uwagę na główne tematy konferencji, czyli depopulację i niepewność.  

– Depopulacja sprawia, że w niektórych miejscach nieruchomości mieszkaniowe, komercyjne i gruntowe cieszą się mniejszym zainteresowaniem. Interesują nas wątki wyludniania się miejscowości, rozwój obszarów peryferyjnych miast czy kupowania drugiego mieszkania na weekend. Jesteśmy ciekawi, jak to odbija się na rynku – opowiadał dr Marcin Janusz. 

Przestrzeń do wymiany wiedzy i doświadczeń

Zebranych gości przywitał dyrektor Oddziału Okręgowego NBP w Olsztynie oraz władze uczelni i wydziału.

– Natchnieniem do tej konferencji była rozmowa z jednym z olsztyńskich biznesmenów, który przysłuchiwał się wystąpieniom podczas ostatniej edycji. Posiada on kilkanaście nieruchomości, które kupił ok. 20 lat temu. Powiedział mi, że na samym początku wyglądało to dobrze. Jego zysk z najmu mieszkań w Olsztynie wynosił 10-12 proc., a teraz ma 3-4 proc. Wejdzie jeszcze podatek katastralny. Podkreślał, że inwestowania, chociaż ma intuicję, już się boi, cały czas się uczy i przychodzi na nasze konferencje – mówił dr Kamil Iwankiewicz, dyrektor Oddziału Okręgowego NBP.

Dr hab. Mariola Grzybowska-Brzezińska, prof. UWM, prorektor ds. polityki kadrowej i finansowej UWM, podziękowała organizatorom za kontynuowanie tradycji spotkań konferencyjnych, w które sama się przez lata angażowała. Dodała, że o wartości tych spotkań świadczy zarówno wysoki poziom merytoryczny, jak i ludzie, którzy chcą ze sobą współpracować.

– Nie sztuką jest inwestować w czasach pewności, sztuką i wyzwaniem jest inwestować w czasach niepewności – mówiła prorektor, odnosząc się do tematu głównego.

Dr Tomasz Wierzejski, prodziekan ds. kształcenia na Wydziale Nauk Ekonomicznych UWM, mówił, że ekonomiści dobrze wiedzą, że rynek nieruchomości jest papierkiem lakmusowym gospodarki, a cykliczność konferencji świadczy o tym, jak ważny jest to temat.

Sytuacja mieszkaniowa w Polsce

Prowadząca pierwszy panel ekspercki prof. Małgorzata Renigier-Biłozor z Wydziału Geoinżynierii UWM podkreśliła, że temat nieruchomości bez granic jest jej bliski.

– Być może największym złudzeniem jest to, że wszyscy myślimy, że nieruchomość jest nieruchoma. Fizycznie taka jest, ale z punktu widzenia inwestycyjnego, ekonomicznego, a tym bardziej społecznego, to jest jeden z najbardziej ruchomych aktywów. Nieruchomość przemieszcza się razem z migracją, kapitałem, demografią, technologią, ale także z lękiem i nadzieją. Jej wartość jest nie tylko zakotwiczona w gruncie, w budynku, ale według mnie jest dzisiaj bardziej zakotwiczona w zdolności otoczenia do tworzenia życia, zaufania, przepływu kapitału i funkcji społecznych. Hasło „Nieruchomości bez granic” odczytuję jako zaproszenie do tego, żebyśmy porzucili wygodną iluzję, że rynek da się wyłącznie pisać lokalnie – mówiła prof. Renigier-Biłozor.

Podczas konferencji podkreślano, że rynek mieszkaniowy dotyczy nie tylko dóbr ekonomicznych i społecznych, ale także emocjonalnych.

Dr hab. Jacek Łaszek, prof. SGH z Departamentu Stabilności Finansowej NBP zwrócił uwagę na pewien paradoks – mimo dużego przyrostu liczby mieszkań w czasach PRL-u, ale później także w latach 1995-2025 i budowania ich przez developerów, mieszkań na rynku ciągle brakuje, mimo postępującej depopulacji, niskiej liczby urodzeń i starzenia się społeczeństwa. Podczas prelekcji można było usłyszeć o zmianach potrzeb.

– Szoków w sektorze mieszkaniowym nie brakuje. Sytuacja rozwija się inaczej niż przewidywaliśmy. Sam model rynku jest złożony, bo to nie jest popyt-podaż punktowy, tylko jest to zespół rynków, który jest ze sobą powiązany, bo to także np. rynek finansowy, gdzie mamy wycenę i finansowanie, rynek usług i obsługi produktów finansowych – zaznaczał podczas prelekcji prof. Łaszek – Jak spojrzymy na zasób mieszkań, w ciągu ostatnich dwudziestu, trzydziestu lat zbudowaliśmy drugą Polskę. W latach 90. ub. wieku mieliśmy 8 mln mieszkań, a w tej chwili mamy 18 mln. Zasób cały czas przyrasta. Mamy więcej mieszkań niż gospodarstw domowych, a nadal ich brakuje. Mamy już powyżej 30m2 na osobę.

Dr Marta Widłak z Departamentu Stabilności Finansowej NBP poruszyła m.in. wątek nieruchomości niezamieszkałych (tzw. pustostanów). Przybliżyła cztery typy pustostanów: naturalne (wynikające z naturalnej rotacji lokatorów), strukturalne (część zasobów mieszkaniowych, która trwale lub bardzo długo pozostaje niezamieszkana, np. z powodu braku popytu na nie), spekulacyjne (właściciele oczekują wzrostu cen) oraz publiczne.

– Mamy dwa typy statystyk – statystykę bilansową i spisową. Według Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań z 2021 r. w Warszawie 20 proc. mieszkań to pustostany, a w centralnych dzielnicach to nawet 30 proc. Trzeba zwrócić uwagę na jakość tych danych, bo w czasie pandemii i pracy zdalnej część osób przeniosło się z centrum miast na tereny zielone. Narodowy Spis Powszechny obejmował nas w miejscu, które uważamy za nasz dom rodzinny. Część mieszkań stanowi też prywatny zasób mieszkań wynajmowanych, o którym niewiele wiemy i nie mamy dobrych statystyk na ten temat – mówiła podczas prelekcji dr Marta Widłak. Dodała, że innym źródłem danych może być GUS, który od 2003 r. gromadzi dane o mieszkaniach niezamieszkanych.

Nieruchomości o trudnym stanie prawnym

Jednym z uczestników konferencji był Krzysztof Derdzikowski, który związany jest z kilkoma firmami, zajmującymi się m.in. kupowaniem nieruchomości o trudnym stanie prawnym, pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, marketingiem nieruchomości i szkoleniami. Współpracuje z Mateuszem Kaczmarkiem, założycielem i głównym wykładowcą w Akademii Trudnych Nieruchomości. Obaj uczestniczyli w dyskusji panelowej.

– Zajmujemy się głównie inwestowaniem w nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym i prowadzeniem inwestorów przez proces – mówił Mateusz Kaczmarek.

– Mamy taką strategię, że sięgamy po te nieruchomości, które w ogóle nikogo nie interesują, rozwiązujemy sprawy np. spadkowe, które w rodzinach były zawikłane od kilkunastu lat. Wczoraj robiłem transakcję, podczas której trzeba było łącznie przeprowadzić pięć różnych aktów notarialnych, żeby móc doprowadzić do tego finalnego szóstego, polegającego na szczęśliwej sprzedaży. Problemem był dostęp do drogi publicznej – wyjaśniał Krzysztof Derdzikowski. Dodał, że ich praca czasami przypomina zabawę w nieruchomościowych detektywów. – Szukamy rozwiązań tam, gdzie inni ich nie widzą. Przywracamy rynkowi te nieruchomości. One wielokrotnie były ogłaszane i to przez długie lata. Wszyscy sąsiedzi wiedzą o nich, ale mówią: tam nie warto iść, bo tam jest 15 spadkobierców. Wtedy wchodzimy my i rozwiązujemy problem.

– Ludzie bardzo często nie regulują stanu prawnego nieruchomości, spychają to na następne pokolenie. W Polsce raczej nie sporządza się testamentów i później zostawia to losowi i dziedziczeniu ustawowemu. Spadkobiercy często są skłóceni, później nie mają wiedzy, jak rozwiązać sprawę. Są tematy, które są nieregulowane od pokoleń i spadkobiercy czasem już nawet nie wiedzą od czego zacząć – mówił Mateusz Kaczmarek.

Krzysztof Derdzikowski dodał, że jedna z bardziej skomplikowanych spraw, którymi się obecnie zajmuje, trwa już cztery lata. Wielokrotnie jednak sprawy spadkowe udaje się rozwiązać bardzo szybko.

– Bardzo często problemem było to, że krewni patrzą na siebie podejrzliwie. Kiedy spotykają trzecią osobą, niezwiązaną z nimi emocjonalnie, która przedstawia im suche fakty, okazje się, że można wypracować rozsądne rozwiązanie – opowiadał Krzysztof Derdzikowski.

Eksperci od trudnych nieruchomości działają na terenie całej Polski. Mateusz Kaczmarek teraz aktywniej działa na Śląsku.

– Każdy region ma swoją skomplikowaną sytuację, a każdy dawny zabór ma swoją specyfikę problemów prawnych. Są błędy np. w księgach wieczystych. Zdarza się, że udziały sumują się do ponad jednego [ponad 100 proc. - red.]. Ustawodawca tworzy dla nas więcej szans inwestycyjnych, choćby przez mocną ochronę lokatorów. Inwestorzy wolą zlecić sprzedaż mieszkania komuś, kto się tym zajmie kompleksowo i doprowadzi np. eksmisję do końca – dodaje Mateusz Kaczmarek. Podkreśla, że w prowadzonych sprawach nie występują przeciwko lokatorom, ale starają się dbać także o prawa właściciela.

Obaj paneliści współpracują także m.in. w zakresie nieruchomości gruntowych, nieuregulowanych nie tylko przez sprawy spadkowe, ale także przez zamieszanie np. w wydanych decyzjach o warunkach zabudowy czy uznaniowość w uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Zwracają także uwagę na problem tzw. pustostanów.

Konferencja, która odbyła się 7 maja, była nie tylko okazją do pozyskania aktualnej wiedzy eksperckiej, ale także źródłem inspiracji do pracy naukowej i tematów do kolejnego spotkania.

Anna Wysocka

Fot. Marta Iwanowicz i Klaudia Mancewicz